Acheter un terrain à bâtir (hors lotissement)

Vous rêvez de faire bâtir votre maison ? Votre premier objectif et pas des moindres, est alors de trouver le terrain idéal ! Voici les principales précautions à observer avant de concrétiser votre achat…
Obtenir certains renseignements préalables

Consulter le PLU
Il est conseillé de vous rendre à la mairie pour consulter le PLU (plan local d’urbanisme). Il s’agit du plan d’aménagement de la commune sur lequel vous verrez si votre terrain est constructible et dans quelles conditions. Ainsi, par exemple, le coefficient d’occupation du sol (COS) est une information essentielle du PLU. Il permet de calculer la surface maximale constructible sur un terrain.

Remarque : le PLU, qui remplace le POS (plan d’occupation des sols) intègre les projets d’aménagement : zones d’aménagement concerté, espaces publics etc, mais aussi le plan de prévention des risques naturels (avalanches, inondations…) s’il existe.

Obtenir un certificat d’urbanisme
Vous pouvez également obtenir auprès de la mairie un certificat d’urbanisme récent. Ce certificat d’urbanisme doit indiquer la situation du terrain vis-à-vis des règles d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété, le régime des taxes et participations d’urbanisme applicables au terrain ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus (par exemple, travaux de distribution d’eau etc.). Il indique également si le bien est ou non situé à l’intérieur du périmètre d’un des droits de préemption.

Autres vérifications…
Vérifiez si le terrain est viabilisé, c’est-à-dire si les travaux nécessaires à l’implantation de votre maison (alimentation en eau, gaz, électricité, téléphone, évacuation et traitement des matières usées) sont réalisés. Si des travaux sont nécessaires, demandez aux services concernés d’établir un devis !

Vérifiez aussi les limites et la surface du terrain. Celles qui sont mentionnées au cadastre n’ont pas de valeur juridique. En cas d’incertitude, il est donc préférable de faire établir un bornage par un géomètre-expert.

Par ailleurs, informez-vous à la mairie ou auprès des voisins sur la nature du sol et sa configuration. Si un doute subsiste, demandez à un expert de procéder à une étude du sol… En cas de sous-sol instable, d’humidité, de pente etc., il est alors nécessaire de prévoir un surcoût de construction.

Enfin, renseignez-vous sur les servitudes (droit de passage, passage de canalisations etc.).

Concrétiser l’achat

Signer une promesse de vente
Avant de concrétiser votre achat, vous allez signer :

• Soit une promesse unilatérale de vente : le propriétaire s’engage, pendant un certain délai, à vous vendre son terrain moyennant un prix donné. Tant que ce délai n’est pas expiré, le propriétaire ne peut pas céder son terrain à une autre personne. En contrepartie, vous versez une indemnité d’immobilisation (égale, en principe, à 10 % du prix de vente).
  A savoir : vous pouvez signer cette promesse de vente soit devant notaire, soit sous seing privé, c’est-à-dire entre vous et le vendeur. Dans ce dernier cas, la promesse de vente doit être enregistrée dans les dix jours à la recette des impôts de votre domicile ou à celle du vendeur. Les frais d’enregistrement sont à votre charge.
• Soit un compromis de vente ou une promesse synallagmatique : il correspond à une vente ferme. En effet, le compromis de vente vaut vente !

N’oubliez pas d’insérer des clauses conditionnant la réalisation de la vente à l’obtention d’un prêt, du permis de construire ou du certificat d’urbanisme garantissant la constructibilité du terrain.

Signer l’acte de vente définitif
Vous devez obligatoirement passer devant le notaire pour signer l’acte de vente définitif (environ trois mois après la signature de la promesse). Assurez-vous qu’entre votre visite et la signature de l’acte de vente, il n’y a pas eu de modification sur le terrain.

L’acte de vente définitif doit être signé par vous, le vendeur et le notaire (le notaire du vendeur et / ou le vôtre).

Le notaire doit conserver l’original de l’acte de vente (la minute) et vous remettre une copie qui constitue votre titre de propriété.

Suite à la signature de cet acte de vente, vous devez verser le solde du prix.

Remarque
L’indemnité d’immobilisation versée lors de la signature de la promesse de vente est déduite du prix de vente.