Peut-on revenir sur un achat immobilier ?

Vous venez d’effectuer un achat immobilier… mais vous le regrettez ? Sachez que dans certains cas, vous avez la possibilité de revenir sur votre engagement !
La mise en oeuvre d’un délai pour se rétracter

Depuis le 1er juin 2001, tout contrat (s’il n’a pas été précédé d’un avant-contrat) ou tout avant-contrat (c’est-à-dire, une promesse de vente, un compromis etc.) est assorti d’un délai de réflexion ou de rétractation d’une durée de 7 jours. Ainsi, même si vous signez une promesse de vente ou un compromis, vous bénéficiez de 7 jours pour vous rétracter… En effet, l’acte de vente définitif ne sera signé qu’à l’issue de ce délai de réflexion.

Dès lors, si vous souhaitez vous rétracter, vous devez informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception dans ce délai de 7 jours.

Attention
Si la vente s’effectue entre particuliers, aucune somme d’argent ne doit être réclamée à l’acheteur avant la fin de ce délai de rétractation.

Les autres possibilités de rétractation

Mettre en oeuvre une clause suspensive
Les promesses unilatérales, les compromis de vente, les contrats de réservation etc., peuvent contenir des clauses suspensives ayant pour effet de suspendre la vente à la réalisation d’un événement futur et incertain. Si l’événement se réalise, la vente peut alors se faire. Au contraire, si l’événement ne se réalise pas, la promesse de vente (ou compromis etc.) est annulée.

Important : certaines clauses suspensives sont même obligatoires. Il en est notamment ainsi de la clause mise en place par la loi Scrivener (loi du 13 juillet 1979) qui soumet la promesse unilatérale et le compromis de vente à l’obtention par le futur acquéreur d’un crédit, sauf si ce dernier indique expressément qu’il renonce au bénéfice de cette clause. Bien que le contrat de réservation ne soit pas soumis à cette obligation, l’acquéreur a tout intérêt à mentionner cette clause dans son contrat.

En général, les autres clauses suspensives concernent l’obtention d’un permis de construire, la délivrance d’un certificat d’urbanisme, la vente d’un bien que possède l’acquéreur etc…

A noter : le contrat de vente peut également comporter une clause de dédit permettant à chaque partie de renoncer à la vente moyennant le versement d’une somme préalablement fixée.

Changer d’avis… tout simplement
Passé le délai de réflexion de 7 jours et à défaut de clause suspensive, la possibilité de revenir sur un achat immobilier varie selon le type de contrat signé :

• Une promesse unilatérale de vente : C’est un document par lequel le vendeur s’engage à réserver un logement déterminé à un acquéreur potentiel. Ce dernier ne s’engage pas à acheter mais à indiquer, dans un délai fixé par la promesse (délai d’option), s’il décide ou non d’acheter. En pratique, lors de la signature de cette promesse, une indemnité d’immobilisation (10 % au maximum du prix de vente) est versée. Si le vente ne s’effectue pas, le vendeur a le droit de garder cette indemnité sauf si l’acquéreur justifie d’une raison légitime (par exemple, la non-réalisation d’une condition suspensive).
• Un compromis de vente : Les deux parties s’engagent définitivement à acheter et à vendre. Ce compromis vaut vente lorsqu’il y a accord des parties sur la chose et le prix (C. civ, art. 1589). Dès lors, si vous changez d’avis, le vendeur peut demander à la justice de vous obliger à respecter votre engagement et donc à verser l’intégralité du prix du bien.
• Un contrat de réservation : Ce contrat permet à l’acquéreur, moyennant le versement d’un dépôt de garantie, de réserver un logement à construire. Si vous avez signé un contrat de réservation et que vous refusez de signer le contrat de vente définitif, vous perdez le dépôt de garantie. Toutefois, vous pouvez demander la restitution du dépôt de garantie dans les cas suivants (hormis la mise en jeu du délai de rétractation et la non-réalisation d’une clause suspensive) :
  • le vendeur ne respecte pas la date prévue pour la signature du contrat de vente ;
  • le prix de vente est supérieur d’au moins 5 % au prix prévisionnel ou le prix stipulé ferme et définitif n’est pas respecté;
  • l’un des équipements promis n’est pas fourni (tennis, ascenseur etc.);
  • le logement décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à celui décrit dans le contrat de réservation. Toutefois, les changements constatés doivent diminuer la valeur du logement d’au moins 10 %.

Les autres possibilités de rétractation (suite)

Découvrir un élément nouveau au moment de signer le contrat définitif
Si un élément nouveau apparaît au moment de la signature du contrat (par exemple, une erreur sur la nature, la qualité ou la consistance du bien, une hypothèque, une servitude etc.), vous avez la possibilité de demander l’annulation de la vente devant le tribunal de grande instance en vous fondant sur le vice du consentement.

Mettre en oeuvre la garantie des vices cachés
Si vous découvrez un vice caché, vous avez la possibilité, dans certains cas, d’annuler votre achat immobilier. Le vice caché doit affecter la structure ou la nature même de l’immeuble et ne doit pas se limiter à un simple défaut d’agrément.

Si vous avez acheté un bien neuf ou de moins de 10 ans
Tout vice de construction est alors couvert par la garantie décennale (10 ans). Par ailleurs, si le bien est neuf, vous bénéficiez de la garantie de parfait achèvement et de la garantie biennale (garantie de bon fonctionnement des autres éléments d’équipement de la maison d’une durée minimale de 2 ans). Le vice caché, considéré comme un sinistre, est alors pris en charge par votre assurance.

Dans les autres cas
La mise en oeuvre de la garantie pour vices cachés suppose que l’acheteur n’avait pas connaissance du défaut au moment de la vente. Par ailleurs, le vice doit être antérieur à la vente. C’est à l’acheteur de prouver cette antériorité.

Si vous découvrez un vice caché, vous avez le choix entre deux solutions :

• Engager une action dite ‘estimatoire’ et exiger une restitution partielle du prix (montant apprécié par le juge).
• Engager une action dite ‘rédhibitoire’ entraînant l’annulation rétroactive de la vente et la restitution du prix et du bien.

Vous pouvez exiger en plus des dommages-intérêts pour réparer le préjudice subi si vous prouvez la mauvaise foi du vendeur (c’est-à-dire, si vous prouvez qu’il connaissait le vice).

Sachez que l’action en garantie pour vice caché doit être engagée dans un délai bref après la découverte du défaut, en pratique dans un délai allant de six mois à un an.