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Le droit de passage et les servitudes


En principe, il vous est interdit de passer dans la propriété de votre voisin ! Toutefois, il existe des exceptions si votre terrain est enclavé ou si des travaux nécessitent de traverser le terrain voisin…
Le droit au désenclavement

Demander le droit au désenclavement
Si votre terrain (bâti ou non bâti) est enclavé, c’est-à-dire s’il ne dispose d’aucun accès à la voie publique ou encore, dispose d’un accès mais insuffisant, votre voisin est obligé de vous laisser un droit de passage, appelé ‘droit au désenclavement’.

C’est à vous, propriétaire du terrain enclavé, d’effectuer une demande de désenclavement. La loi ne fixe aucun délai maximum pour cela. Vous pouvez donc faire cette demande même après 20 ans de silence !

Mettre en place le droit au désenclavement
Suite à votre demande, définissez avec votre voisin les conditions dans lesquelles vous pouvez exercer votre droit de passage : les heures de passage, les bénéficiaires du droit de passage, les véhicules autorisés à passer sur le terrain voisin etc..

Important : les frais engagés pour permettre l’accès à votre terrain sont à votre charge. Toutefois, si l’accès mis en place est également utilisé par votre voisin, les frais peuvent alors être partagés.

Si vous parvenez à vous entendre, formalisez cet accord par un acte sous seing privé ou encore, par un acte notarié. Au contraire, si vous ne parvenez pas à conclure un accord avec votre voisin, c’est le tribunal de grande instance qui est compétent pour fixer ces conditions.

En principe, le droit de passage s’exerce du côté où le trajet est le plus court entre le terrain enclavé et la voie publique, sauf si ce tracé est préjudiciable au voisin, propriétaire du terrain sur lequel s’exerce le droit de passage. En cas de désaccord, c’est un expert, nommé par le juge qui détermine le meilleur tracé.

Par ailleurs, sachez que votre voisin, propriétaire du terrain de passage, doit percevoir une indemnité dont le montant est proportionnel au dommage occasionné par le droit de passage. Cette indemnité est fixée soit d’un commun accord entre les parties, soit par le tribunal après expertise judiciaire.

Enfin, sachez que votre droit de passage peut disparaître si votre propriété vient à être désenclavée (par exemple, un accès direct à la voie publique est construit). Toutefois, la disparition de ce droit de passage n’est pas automatique : c’est au voisin subissant le droit de passage d’effectuer une demande devant le juge !

Important : si vous souhaitez amener de l’eau sur votre terrain, il est parfois nécessaire de construire des canalisations souterraines traversant d’autres propriétés. Pour avoir le droit d’exercer cette servitude, appelée ‘servitude d’aqueduc’, vous devez impérativement obtenir l’autorisation du voisin sous le terrain duquel ces canalisations vont passer. Si vous ne parvenez pas à obtenir cet accord, il est alors nécessaire de saisir le juge du tribunal d’instance.

Le droit du tour d’échelle et le droit de passage conventionnel

Vous souhaitez effectuer des travaux : le droit du tour d’échelle
Lorsque vous effectuez des travaux, il est parfois nécessaire, voire indispensable, notamment lorsque les maisons sont mitoyennes, de passer sur le terrain de votre voisin. Cette servitude, autrefois appelée ‘tour d’échelle’, a disparu de notre droit. Toutefois, les tribunaux reconnaissent aujourd’hui le droit de passer temporairement sur le terrain de son voisin et d’y installer, le temps des travaux, un échafaudage ou une échelle.

Il est conseillé de privilégier l’accord amiable afin de fixer, avec votre voisin, les modalités d’exercice de ce droit de passage. Pour éviter tout litige ultérieur avec votre voisin, rédigez avec lui un document écrit mentionnant notamment les horaires des travaux, la superficie du terrain occupé, les mesures prises pour éviter les dégradations, le montant de l’indemnité d’occupation à verser etc.

Toutefois, si vous ne parvenez pas à conclure un accord avec votre voisin, saisissez le président du tribunal de grande instance en référé. Sachez que le juge vous accordera ce droit de passage si vous prouvez que vos travaux sont nécessaires et urgents et que vous devez obligatoirement passer sur la propriété du voisin pour les exécuter.

Important : pour éviter tout litige lié à d’éventuelles dégradations dans la propriété de votre voisin, faites dresser un constat par huissier avant et après les travaux. Les frais d’huissier sont à votre charge !

Vous souhaitez traverser le terrain de votre voisin : le droit de passage conventionnel
Si vous souhaitez traverser le terrain de votre voisin (par exemple, vous désirez passer par le jardin de votre voisin pour emmener vos enfants au bord d’une rivière adjacente), vous devez alors obtenir une autorisation temporaire de votre voisin. Vous pouvez obtenir cette autorisation oralement ou par écrit.

[ Lettre type 'Demande d'exercice du droit du tour d'échelle' ]

En revanche, si vous souhaitez que ce droit de passage s’effectue de façon permanente, faites alors établir ce droit par écrit sous forme d’acte notarié publié à la conservation des hypothèques. Ce droit de passage conventionnel est alors attaché au terrain et se transmet avec lui (par exemple, en cas de changement de propriétaires).

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