Les règles à respecter pour agrandir sa maison
Vous souhaitez agrandir une pièce, aménager les combles, construire une véranda etc. ? Attention ! Vous devez impérativement accomplir un certain nombre de démarches administratives…
Respecter les règles locales d’urbanisme
Avant de réaliser des travaux, vous devez vous renseigner sur les règles locales d’urbanisme. Demandez à la mairie une fiche de ‘Renseignements d’urbanisme’ mentionnant les règles applicables à votre parcelle.
Plan d’Occupation des Sols (POS) ou Plan Local d’Urbanisme (PLU)
En effet, votre commune est divisée en différentes zones soumises à un règlement appelé Plan d’Occupation des Sols (POS) ou Plan Local d’Urbanisme (PLU). Il s’agit de plans d’aménagement de la commune sur lesquels vous pourrez vérifier si votre terrain est constructible et dans quelles conditions.
Vous devez donc rechercher la zone dans laquelle votre maison est située afin de prendre connaissance des règles à respecter : hauteur maximale de la construction, formes et matériaux des toits, teinte des crépis etc.
Vous trouverez également dans ces plans les servitudes d’utilité publique à respecter : passage des canalisations de gaz, lignes à haute tension, lignes électriques, téléphoniques etc..
Par ailleurs, renseignez-vous sur le coefficient d’occupation des sols (COS) affecté à votre commune.
Le COS
Le COS est mentionné dans le plan d’occupation des sols, disponible auprès des services techniques de votre mairie.
Le COS permet de calculer la surface encore constructible (y compris le bâtiment existant) sur votre parcelle. Par exemple, si votre terrain fait 800 m2 et le COS de votre commune 0,25, votre droit à construire total est de 200 m2 (800×0,25). Dès lors, si votre maison a une surface de 180 m2 et votre garage de 20 m2, de nouveaux travaux d’agrandissement feraient dépasser votre COS. Vos travaux seront donc probablement refusés !
En l’absence de POS ou PLU, les règles d’urbanisme à appliquer sont communiquées par la DDE (Direction départementale de l’équipement) de votre département.
Enfin, n’oubliez pas de respecter la conformité de votre projet par rapport aux servitudes de voisinage, problèmes de vue, d’ensoleillement des maisons voisines etc. Ainsi, par exemple, si vous construisez une pièce supplémentaire, vous devez respecter des distances minimales légales par rapport à la limite séparative des deux propriétés.
Déclaration préalable ou permis de construire ?
N’effectuez jamais vos travaux d’agrandissement si vous n’avez pas obtenu le permis de construire ou, le cas échéant, si vous n’avez pas effectué la déclaration préalable de travaux nécessaire. A défaut, vous pouvez être condamné à une amende allant de 1 200 euros à 6 000 euros mais aussi à démolir les travaux réalisés !
Effectuer une déclaration préalable
Si les travaux ne créent pas de surface au sol d’au moins 20m2, il vous suffit alors de remplir un formulaire type de déclaration préalable disponible à la Mairie.
A noter : vous ne devez effectuer aucune déclaration si les travaux créent une surface au sol inférieure à 2m2 et dont la hauteur est inférieure à 1,5m.
Complétez ce formulaire de déclaration préalable par un plan de masse (c’est-à-dire, une vue du dessous de votre maison) et un schéma représentant les façades à aménager avant et après la réalisation des travaux. Déposez ce dossier en 3 exemplaires à la mairie du lieu des travaux contre reçu ou adressez-le par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
L’affichage en mairie
Votre déclaration préalable fait l’objet d’un affichage en mairie dans les huit jours de la réception du dossier. Cet affichage indique la date à partir de laquelle les travaux peuvent être exécutés en l’absence d’opposition.
L’instruction de votre dossier
L’instruction de votre dossier (environ un mois) a pour but de vérifier la conformité de votre projet avec les règles d’urbanisme et les éventuels plans et coefficients d’occupation des sols. Si vous n’avez obtenu aucune réponse de l’administration à la date mentionnée sur la déclaration de travaux affichée à la mairie, vous pouvez entreprendre les travaux.
Le début des travaux
Dès le début des travaux, affichez sur votre terrain la mention de non-opposition ou la notification de prescriptions. Cet affichage est obligatoire pendant au moins deux mois ou pendant toute la durée des travaux s’ils excèdent deux mois. Si vous n’observez pas cette formalité, vous risquez une amende.
Enfin, sachez que l’administration doit motiver tout refus. Dès lors, vous pouvez modifier votre projet afin d’obtenir une nouvelle autorisation.
Effectuer une demande de permis de construire
Si vous agrandissez votre maison de plus de 20m2, vous devez alors effectuer une demande de permis de construire.
Toutefois, même si les travaux ne créent pas une surface au sol d’au moins 20 m2, une demande de permis de construire s’impose également si l’aspect extérieur de votre maison est modifié, si un local est transformé en pièce habitable (par exemple, un garage est transformé en chambre) ou encore, si des niveaux supplémentaires sont créés.
Etablir le dossier
Vous devez établir un dossier en quatre exemplaires comprenant le formulaire de demande de permis de construire retiré soit à la mairie, soit à la subdivision locale de l’équipement (DDE), le plan de situation du terrain établi à une échelle comprise entre 1/5000 et 1/25000, le plan de masse des constructions à édifier, des surélévations ou des extensions (coté dans les 3 dimensions à une échelle de 1/50 à 1/500) ainsi que les plans des différentes façades de votre maison à l’échelle de 1/50 ou de 1/100.
Votre demande de permis de construire, gratuite, doit être déposée à la mairie de votre commune ou être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si votre dossier est complet, vous recevez dans les 15 jours un avis de réception vous notifiant la date et le numéro d’enregistrement de la demande et son délai d’instruction.
Remarque : votre demande de permis de construire doit faire l’objet d’un affichage en mairie dans les huit jours de la réception du dossier. Vos voisins disposent alors de deux mois pour contester votre projet.
L’instruction de votre dossier
Suite à l’instruction de votre dossier (qui dure entre 2 et 6 mois), vous pouvez obtenir soit un accord exprès, soit un accord assorti de réserve (vous devez alors modifier votre projet pour obtenir le permis de construire), soit un refus motivé.
En cas de refus, vous disposez de deux mois pour exercer auprès du maire, un recours gracieux par lettre recommandée avec accusé de réception. A défaut de réponse dans un délai de quatre mois, vous pouvez saisir le tribunal administratif.
En l’absence de réponse de l’administration dans le délai d’instruction qui vous a été notifié, le permis de construire est considéré comme tacitement attribué. Il est toutefois conseillé de réclamer à la mairie une attestation de décision favorable.
