Expulsion : droits et limites du propriétaire
Parce que cette procédure peut être lourde de conséquences, l’expulsion doit, pour être valable, répondre à des règles strictes. En effet, le propriétaire n’est pas toujours libre d’agir comme il l’entend…
La procédure d’expulsion
Les cas d’expulsion
Un propriétaire a la possibilité d’engager une procédure d’expulsion si le contrat contient une clause résolutoire prévoyant la résolution de plein droit du bail dans les cas suivants :
- Non paiement du loyer et des charges.
- Non versement du dépôt de garantie.
- Défaut d’assurance.
A noter : la clause résolutoire permet d’obtenir l’expulsion automatique du locataire faute de paiement dans le délai d’un mois (en cas de défaut d’assurance) ou de deux mois (en cas de non-paiement du loyer, des charges ou du non-versement du dépôt de garantie) après une mise en demeure restée infructueuse.
Le propriétaire peut également engager une procédure d’expulsion lorsque, suite à un congé donné pour reprise du logement pour l’habiter, pour le vendre ou pour un motif réel et sérieux, le locataire ne quitte pas le logement.
Par ailleurs, en l’absence de clause résolutoire ou pour d’autres raisons que le non-paiement des loyers et des charges (par exemple, en cas d’usage abusif des locaux, détériorations etc.), l’expulsion peut être mise en oeuvre si le propriétaire assigne directement le locataire devant le tribunal d’instance pour demander la résiliation du bail et donc, l’expulsion.
Le déroulement de l’expulsion
Le bailleur doit saisir le juge d’instance pour obtenir la résolution du bail et l’expulsion du locataire, même si le contrat de location comporte une clause résolutoire de plein droit.
Si le contrat de bail contient une clause résolutoire, le juge va simplement constater la résolution du bail. En revanche, en l’absence de clause, le juge doit apprécier si les manquements du locataire justifient la résiliation du bail.
L’expulsion ne peut avoir lieu qu’après la décision du tribunal et signification par un huissier d’un commandement d’avoir à libérer les lieux. Sachez toutefois que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant la signification de ce jugement. Par ailleurs, la décision d’expulsion ne devient exécutoire qu’à partir du moment où elle n’est plus susceptible d’appel ou d’opposition.
En pratique, l’expulsion s’effectue sous le contrôle d’un huissier. Toutefois, si le locataire résiste, l’expulsion ne peut avoir lieu. Pour avoir recours à la force publique, le propriétaire doit faire une demande auprès du préfet par l’intermédiaire de l’huissier. En effet, l’huissier doit dresser un procès verbal mentionnant les difficultés et demander au préfet le concours de la force publique. Si le préfet refuse, le propriétaire peut demander à l’Etat une indemnisation pour les loyers non perçus (demande amiable auprès de la préfecture ou en cas de refus, devant le tribunal administratif).
Les limites à l’expulsion
La possibilité de demander des délais d’exécution
Une fois le jugement d’expulsion prononcé, le locataire peut demander des délais d’exécution au juge de l’exécution : un délai compris entre 3 mois et 3 ans peut être accordé si le relogement de la personne expulsée apparaît difficile malgré sa bonne volonté.
Remarque : le juge qui prononce l’expulsion peut accorder d’office ces délais d’exécution.
La contestation de la décision
Suite à la décision d’expulsion, le locataire a la possibilité de faire appel dans un délai d’un mois ou de 15 jours si la décision est une ordonnance de référé.
La trêve hivernale
Du 1er novembre au 15 mars de l’année suivante (soit durant toute la période hivernale), il est interdit d’expulser un locataire. Sachez toutefois que cette interdiction d’expulsion ne concerne pas le cas des squatters, des locataires dont le relogement est assuré dans de bonnes conditions ou encore des occupants d’un immeuble ayant fait l’objet d’un arrêté de péril.
A l’issue de ces délais, le propriétaire doit, pour procéder à l’expulsion, faire signifier par acte d’huissier un commandement de quitter les lieux. Si deux mois après ce commandement, le locataire est toujours dans les lieux, le propriétaire peut demander à un huissier de procéder à l’expulsion.
