Louer un appartement, quelle fiscalité ?
Avec la défiscalisation de l’immoblier, de nombreux propriétaires louent leurs biens pour se construire un patrimoine durable. L’investissement locatif est facilité par de nombreux dispositifs qui leur permettent de payer moins d’impôt. Parmi eux, citons la loi Pinel, les lois Malraux, Cosse, les résidences services en location meublée, les monuments historiques.
Types de logement et rentabilité
Les studios
Les studios sont à privilégier car ils coûtent moins cher en raison de leur petite surface. Très demandés dans les villes étudiantes et les zones d’emploi, leur taux de rentabilité est de 5 à 7 %. En revanche, les déménagements y sont fréquents, les locataires n’y restent pas plus de deux ans. Cet inconvénient implique des travaux de remise en état récurrents.
Les types 2 et 3
Ils représentent un investissement plus important car ils sont plus grands. Leur taux de rentabilité est de 3 à 5%. Par contre, le prix au mètre carré est moins élevé. Investir dans un logement de type 2 et 3 est intéressant car les locataires y restent plus longtemps. Les propriétaires peuvent en outre espérer de les revendre à un meilleur prix.
Les maisons
Leur taux de rentabilité est de 3 à 5%. En revanche, elles coûtent plus cher. Ce type de bien est très demandé et il est plus facile de trouver des locataires. Si ce sujet vous intéresse, retrouvez plus d’informations et de conseils dans notre article: Les atouts du pavillon pour réaliser un investissement locatif
Location saisonnière
Très rentable en haute saison, elle l’est beaucoup moins en basse saison. Il convient donc de privilégier la location saisonnière dans les zones touristiques. Investir dans les locations de courte durée est une possibilité. Cependant, le propriétaire ne doit pas dépasser 120 nuits par an dans une ville de moins de 200 000 habitants.
Pour vous aider dans votre choix, nous vous conseillons de consulter un comparateur immobilier. Il est à signaler qu’il existe également un comparateur considéré comme officiel « Les Notaires ». Il permet de comparer le prix de l’immobilier en fonction de la zone et du type de bien.
Comment choisir entre le neuf et l’ancien pour investir?
Avantages de l’ancien
Le premier avantage réside dans le prix. D’après les notaires, le prix d’un bien ancien en France est de 2500 euros/m2. Des variantes locales sont à noter. Le coût du m2 est de 2000 euros à Angers, Le Havre, Dijon, Nancy, Nîmes, Poitiers, St Étienne. Il se situe entre 2500 et 3500 euros/m2 à Nantes, Rennes, Toulouse, Strasbourg, Lille, Marseille et Montpellier. Il est de 4500 euros/m2 à Bordeaux et Lyon. Paris enregistre une valeur moyenne de 10 000 euros/m2.
D’après Stéphane Desquartiers, président de la maison de l’investisseur, l’investissement locatif dans l’ancien est plus rentable. Les locations étudiantes et les meublés ont un rendement intéressant autour de 7 à 8%, en raison de leur petite surface. Par contre, les impôts à payer sont plus chers.
Avantages du neuf
Le neuf génère des économies d’impôt. La loi Pinel permet de bénéficier des avantages fiscaux et des réductions d’impôt. Les propriétaires ont en plus la possibilité de louer le bien à leur famille. Cet investissement locatif permet de réaliser des économies d’énergie. Les frais de notaires sont moins chers. Les acquéreurs ne payent pas de taxes foncières durant deux ans. Les charges de copropriétés sont moins élevées que dans l’ancien et il n’y a pas de travaux à effectuer. De nombreux acteurs proposent des programmes spécialisés où vous pourrez trouver une offre d’investissement locatif avec l’immobilier neuf
Le neuf a cependant un inconvénient : le délai de livraison. D’après la Fédération des promoteurs immobiliers, il y aurait 30 000 logements bloqués en France par les permis de construire. Il existe néanmoins des garanties qui indemnisent les propriétaires en cas de retard.
Location vide et fiscalité
Le régime du micro-foncier
La déclaration des loyers en location vide relève de deux régimes, suivant le montant annuel des loyers que vous percevez.
Un abattement de 30% s’applique sur les loyers à condition que vos loyers ne dépassent pas 15000 euros/an. Si vous déclarez 400 euros de loyer, vous êtes imposé sur 280 euros. ce régime présente un inconvénient : les dépenses relatives aux loyers ne peuvent être déduites. Si vous renoncez au micro-foncier, la location doit durer trois ans.
Le régime réel
Ce régime vous permet de soustraire vos dépenses du montant annuel des loyers et de payer moins d’impôt. Suivant votre situation, vous enregistrez un bénéfice ou un déficit foncier. En cas de bénéfice, vous payez vos impôts sur vos revenus fonciers par acompte mensuel ou trimestriel. Le déficit est affecté à votre revenu global, ce qui a pour effet de faire baisser vos impôts. Ce système est intéressant car le cumul des déficits de plusieurs logements.
